房屋租赁合同写作应注意的几个问题

　　“居者有其屋”主要是通过两种方式来实现:一是购买房屋获得房屋的所有权, 自然也就获得居住房屋的权利;二是租赁房屋, 通过签订租赁合同的形式获得居住他人房屋的权利。而通过租赁房屋来居住或者供他人居住, 出租人和承租人之间通常都要签订一个租赁合同, 以此来明确双方当事人的权利义务, 进而实现各自的目的, 也可避免租赁期间发生纠纷。但是, 即使签订了合同, 也往往会由于租赁合同签订得不明确或条款欠缺、合同条款有歧义、违反法律或法规等原因出现纠纷。这使得租赁合同的当事人都不胜其烦, 以致感叹自己当初怎么就没有好好签订一份租赁合同。在此, 笔者根据自己在多年律师实务中的签订房屋租赁合同和处理租赁合同纠纷实践, 分别从出租方和承租方的角度, 对其各自在签订房屋租赁合同中容易忽视的问题或者说应当注意的问题进行分析, 进而提出解决问题的思路和方法。

　　一、出租方在租赁合同拟制中应当注意的问题

　　出租方出租房屋主要有两种情况:一种是将整套房屋都出租出去;另一种是在一套房屋内出租一个房间或者其中的一部分, 即人们通常所说的出租人和承租人在“同一个屋檐下”生活。

　　将一套房屋内的其中一个房间或者其中的一部分出租给他人居住的情况, 我们暂且称之为“同一个屋檐下”的租赁吧, 这种情况需要双方有一定的包容度, 各自的生活习惯等要互相适应。根据笔者的大致了解, 这种情况下的出租人以老年人居多, 由于房屋比较宽敞, 儿女又长年不在身边, 将房屋的一部分出租出去, 既可以用来贴补生活, 还可以解除些寂寞。承租这种房屋居住的大多是到城里打工且工资比较低的青年人。作为出租方来说, 都不希望因为房屋的出租影响到自己的生活, 这就有必要在租赁合同中写清楚、写明白。年龄稍大点的人可能都听说过著名相声演员马三立的单口相声《扔靴子》, 其大意是:老头将楼上一间空房出租给一个青年人, 而青年人有晚归的习惯, 脚步又重, 进屋后就将两只靴子重重扔在地上, “咣当”两声, 老头睡觉早且觉也轻, 每每要等到青年人的两只靴子“咣当”两声响完, 即两只靴子都落地后才能入睡。老头忍不下去了, 就对青年人提出了意见, 青年人也表示接受并改正。但当晚青年人又晚归了, 进屋扔了一只靴子后猛然想起老头提出的意见, 于是轻轻放下第二只。而楼下的老头, 因一直没有听到第二声“咣当”, 竟一夜没有合眼。老年人中睡觉早且觉又轻的人不少, 能保证睡好觉对老年人来讲是一个重要的事情。因此, 在“同一个屋檐下”的租赁, 作为出租人有哪些不能容忍且需要承租人做到的, 就应当在租赁合同中写明白、写清楚。若是对《扔靴子》中那个青年人的情况不能容忍, 则应当在租赁合同中写明:承租人尽量不要晚归, 晚归也不要弄出声音来, 如果这种情况出现几次, 出租人就可以单方解除合同等。这样就可以对承租人形成强有力的约束, 不然, 如果出现《扔靴子》中这样的情况而引起纠纷, 就很难解决。

　　另外, “同一个屋檐下”的租赁如果是共同用水、用电、用气, 甚至共同使用厨房、卫生间等, 出租人有什么要求, 也要在租赁合同中写清楚、写明白。如共同用水、用电、用气的费用如何分摊, 厨房、卫生间等在什么情况下谁有优先使用权等。写清楚、写明白了, 就有了是非对错的判断标准, 越是琐碎的事情, 如果没有约定标准, 处理起来越是有一定的难度。

　　将整套房屋都出租出去的情况, 我们就谓之“整套租赁”吧。“整套租赁”当然不像“同一个屋檐下”的租赁那样影响出租人的生活, 总的来说, 只要承租人按时交房租, 承租人在租赁期间能妥善保管、使用房屋及房屋内的用品, 并能保证在租赁届满时按约定返还房屋和房屋内的用品即可。在“整套租赁”中, 房屋及房屋内设施、用具等的安全和修缮问题是一个比较大的且重要的问题, 据此, 大体可以分这样两种情况:一种情况是有时间也有能力经常对房屋及房屋内设施、用具等进行照看和修缮;另一种情况是没有时间也没有能力经常对房屋及房屋内设施、用具等进行照看和修缮。出租人应当根据自己的情况, 拟定合同条款。前不久, 笔者根据自己代理的两起房屋租赁引起的赔偿纠纷, 撰写并发表一篇普法文章《房屋租赁合同中的权利义务一定要明确》 (参见《科技金融时报》2017年3月21日) , 讲的就是两起房屋租赁在承租期间因发生火灾而产生的纠纷。其中一起纠纷在房屋租赁合同中没有房屋维修条款的约定, 由于房屋起火原因难以查清, 既有电线老化引起火灾的可能, 也有承租人没有及时对房屋内的电器进行断电及使用的电器属于“三无产品”引起火灾的可能, 于是法院就判决出租人和承租人分担了火灾损失。而在另一起租赁房屋火灾损失纠纷中, 出租人孟某夫妇要到上海去照顾即将生孩子的女儿, 他们在房屋租赁合同中写明“电器线路已经10多年没有维修, 有的电器也已经使用10多年, 由承租方负责检查完好后使用并负责维修, 如果使用中发生事故由承租方负责”等条款。而承租人田某夫妇承租期间, 在使用孟某夫妇的电饭锅时发生火灾, 烧毁厨房装修装饰和在厨房内的电冰箱等电器, 损失约5万余元。最后结果是承租人不但自己承担了自己的损失, 还赔偿了出租人孟某夫妇4万元损失。由此可见, 处理因合同引发的纠纷或者损失, 其根据是而且也只能是合同的约定。

　　拟写租赁合同时, 出租人还应当特别注意两个问题:

　　一是自己房屋内的设备和设施有什么问题及使用中应当注意什么, 一定要告诉承租人。告诉的方式最好写在合同中或者以书面形式告知, 承租人知道了、注意了, 就可以避免发生危险, 即使发生了危险, 那首先也是与承租人注意不够有重大关系, 其要负全责或者要担主要责任;如果没有告诉, 出现损害, 就要由出租人承担主要责任或者全部责任了。

　　二是一定要查看承租人的身份证件并准确登记承租人的信息。这也是一项法律义务。如果这一项没有做到, 既可能会受到行政处罚, 也可能对受害人承担民事赔偿责任。因为《治安处罚法》第57条明确规定:“房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的, 或者不按规定登记承租人姓名、身份证种类和号码的, 处二百元以上五百元以下罚款。”“房屋出租人明知利用房屋进行犯罪活动, 不向公安机关报告的, 处二百元以上五百元以下罚款, 情节严重的, 处五日以下拘留, 可以并处500元以下罚款。”在司法实践中, 时常会遇到房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人的情况, 其中一起纠纷的结果是:出租人被公安机关认定为明知承租人利用房屋进行犯罪活动, 不向公安机关报告。最后出租人被公安机关处以治安拘留处罚, 还被法院判决承担了受害人的民事赔偿责任。以上问题如果在租赁合同中写清楚了, 是完全可以避免的。

　　二、承租方签订租赁合同时应当注意的问题

　　作为承租人来说, 其基本要求是承租的房屋及房屋内的各项设施、用具等能正常安全的使用, 房屋住着安全、安心等。承租人在签订房屋租赁协议时应特别注意以下几点。

　　首先要明确的是出租人是房屋的所有权人或者受所有权人委托具有出租权利的人, 后者又包括这样两种基本情况:房屋所有权人委托自己的亲属出租房屋和房屋的承租人根据租赁合同进行转租。房屋的所有权人直接出租并直接订立租赁合同, 这种情况一般不会出现大问题。但在与受所有权人委托的人订立租赁合同时就要慎重了。实际生活中, 承租人一般只要知道委托人和房屋所有权人是父子、夫妻或者兄弟姐妹等关系, 就直接和委托人订立租赁合同了, 这有时是靠不住的。作家王祥夫的短篇小说《房客》 (载《南方文学》2017年第1期) , 写的是一对年轻的夫妻汤立和李菁是承租房屋的房客, 在大年三十晚上, 他们忽然听到门外轻轻的敲门声, 接着外面就有人用钥匙打开门, 进来一名老者, 双方都很惊异。原来这老者是这房屋的主人, 是儿子将他送到养老院去, 然后又把他的房屋出租了。过年时, 这个儿子既没有接父亲回家一起过年, 甚至都没有和父亲打一声招呼。这位父亲过年想家, 就自己从养老院赶回来了。房客急忙打电话问租赁给自己房屋的“房东”, 这位此时正在海南三亚欢度新年的“房东”, 证实了这老头确实是他的父亲, 他出租父亲的房屋并没有取得父亲的同意。《房客》所要揭示的虽然不是房屋租赁问题, 但却对房屋租赁尤其是承租人不无启发:如果不直接和房屋所有权人订立合同或者不确知与之订立合同的人是受到了房屋所有权人授权, 其租赁来的房屋是容易有麻烦的。因此, 房屋所有权人授权他人订立房屋租赁合同的情况下, 承租人应当要求所有权人当面签订授权委托书, 并留存该委托书, 或者写好合同后由房屋所有权人亲自签名并按手印, 这才不会发生类似《房客》中的麻烦。

　　其次要准确了解房屋内的各项设施、设备能否正常使用, 特别是供热、供水、供电等是否正常。有些情况仅仅听出租人介绍未必是真实情况, 譬如, 在夏天租的房屋很难了解房屋供热的情况, 而如果房屋的供热不好, 这显然是一个大问题。可以在合同中约定这样一个条款:“本房屋供热正常, 可以达到18摄氏度以上, 如果一个月有两天达不到18摄氏度, 出租人免收本月一半的房费。”供热正常可以达到这个要求的房屋, 出租人当然不在乎这样写, 如果出租人回避这样写, 那承租人就要注意了。

　　再次, 房屋的邻居也是很重要的, 古人有“千金买邻”和“远亲不如近邻”的说法, 对房屋租赁期限比较长的承租人来说, 房屋出租人邻居的情况如何, 也是不能不查的。除了承租人亲自考查外, 也可以要求订立如上述房屋供热情况类似的合同条款, 以保证让出租人对其介绍的情况负责任。

　　最后, 笔者还想说的是, 无论是出租人还是承租人, 除了不折不扣地履行租赁合同中约定的义务外, 合同当事人还应当根据法律的要求, 遵循诚实信用原则, 根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 (《合同法》第61条第二款) 。作为出租人, 要尽力协助承租人安全、舒适地居住, 并使用好房屋及房屋内的设施等;而作为承租人则要像爱惜自己的房屋一样, 保护好租赁的房屋及屋内设施。租赁双方都要尽可能地争取做一个好房东或好房客, 这也是和签订房屋租赁合同同等重要的问题。