房屋买卖合同写作应当注意的几个问题——以房屋买受人为视角

　　房屋买卖, 无论是开发商手中“一手房”的买卖, 还是住户手中“二手房”的买卖, 几乎无一例外地要签订一份《房屋买卖合同》。按理说, 买卖双方的当事人对如此重大的法律行为, 都是要经过认真考虑的, 对《房屋买卖合同》的内容和合同条款的设定自然也要进行认真思考和推敲。但是, 作为房屋买受人的一方, 或者是由于对所购买房屋的信息了解不够、或者是由于法律知识上的欠缺、或者是因为合同签订技巧的缺失以及知之甚少等缘故, 在签订合同时一般总是处于弱势一方。一旦出现纠纷, 受损失的往往是房屋的买受方。

　　在现实生活中, 能签订一份比较周全、可以有效避免纠纷或者即使发生纠纷也不至于吃亏的《房屋买卖合同》绝非易事, 即使是一名入行两三年的律师也不是很容易就能做到的。笔者在多年的律师执业工作中, 曾代理他人签订过数以百计的合同, 但每当接受委托代理签订《房屋买卖合同》时还总是如履如临, 唯恐出现大的瑕疵, 损害了委托人的利益, 在落笔之前总要反复比较和斟酌, 不少条款都是数易其稿。笔者曾参与过一些《房屋买卖合同》的纠纷诉讼, 也耳闻目睹过一些《房屋买卖合同》的纠纷, 所以对如何写好一份《房屋买卖合同》进行了一些思考。如何写好一份《房屋买卖合同》并不是简单可以说明白的, 笔者在这里仅从房屋买受人的视角, 就《房屋买卖合同》中经常遇到的问题谈几点体会和意见, 供房屋买受人在订立《房屋买卖合同》时作为借鉴和参考。

　　一、将房屋出卖人在宣传中或者口头承诺的内容写进合同条款

　　在《房屋买卖合同》订立之前, 双方当事人都有一个或长或短的互相了解和协商的过程, 在这个过程中, 出卖人往往通过广告 (开发商“一手房”的买卖) 或者口头承诺 (原住户“二手房”的买卖) 把房屋说得让买受人很满意。例如, 广告中说, 我这个小区有多大面积的草坪和绿地, 房屋建成交付两年后超市和小学会陆续建成;我这个小区非常安全, 邻里团结互助, 物业服务周到, 我入住五年来从没有发生过盗窃案件;我这个房屋的供暖特别好, 温度都在25度以上, 冬日三九天在房间内穿单衣都行, 供水、电视信号也比其他小区要好;等等。房屋的买受人也多是在相信了这些宣传或者口头承诺后才决定签订《房屋买卖合同》的。但是, 在由房屋出卖方提供或者草拟的《房屋买卖合同》中, 一般并不将这些宣传或者口头承诺的内容写进合同条款。一旦房屋交付后, 房屋买受人发现该房屋并不像当初所宣传或者口头承诺的那般好, 甚至不远处还出现了垃圾处理厂或者加油站等影响房屋使用和价值的建筑。这时, 如果买受人去找房屋出卖人讨说法, 出卖人则往往会理直气壮地拿出《房屋买卖合同》, 声称自己的行为完全符合《房屋买卖合同》的约定, 房屋买受人的要求反倒被人认为是过分了。

　　在我国《合同法》及有关司法解释中规定, 如果商业广告及口头协商的内容是具体确定的, 而对方当事人因相信了该广告和口头承诺而订立了书面合同, 那么该广告和口头承诺也可以看作是合同条款。实践中也确实有因此打赢官司的案例, 但更多的还是打不赢的, 即使打赢了, 也要花费许多时间、精力和财力。如果事先就能将这些广告或者口头承诺内容写进《房屋买卖合同》条款中去, 那么房屋出卖人宣传或者口头承诺的内容自然就是合同的条款了, 同时, 也成为房屋出卖人应当履行的义务。如果房屋出卖人不同意将其宣传或者口头承诺的内容写进合同中, 买受人完全有理由认为他的这个宣传或者口头承诺是不存在的, 是不准备兑现或者不能兑现的。这时, 作为买受人就应该考虑还要不要签这个合同或者要不要以这样的条件签订这个合同。

　　二、注意《房屋买卖合同》的目的条款

　　一般来说, 买受人购买房屋通常有两大类目的:用来居住或者用来营业。无论是用来居住还是用来营业, 当事人在订立《房屋买卖合同》时一般都是知晓的, 所以就无须写进合同条款中。但是, 有些房屋买受人买房是有特殊居住用途的, 例如, 买受人购房是为了孩子能在该房屋所在地的学区上学, 即所谓的“学区房”。因为各地规定, 除了房屋在该学区, 还需住户的户口也在该学区内。如果这个房屋的原住户户口不迁出的话, 尽管买受人已经成为了房屋的所有权人, 但是, 户口迁不进来, 房屋买受人的孩子就不能进到该学区学校上学。因为在《房屋买卖合同》中, 既没有约定出卖人迁出户口的时间, 也没有约定房屋买受人购买该房屋的特殊目的, 那么, 买受人花高价购买房屋使孩子入学该学区学校的目的恐怕就要落空了, 而且也没有合同依据可以退掉该房屋。

　　如果在《房屋买卖合同》中写进买受人购房是为了孩子在该房屋所在的学区学校上学的目的条款, 并写上出卖人迁出房屋户口的时间, 那么出卖人届时没有迁出户口, 造成买受人的孩子不能按时到该房屋所在地的学校上学, 则构成违约。《合同法》第94条规定:“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的, 可以解除合同, 根据这一规定, 买受人就有权利单方要求解除合同并要求赔偿损失。有了这样的限制, 房屋出卖人在订立《房屋买卖合同》时, 就会考虑一下自己的履约能力, 认为自己做不到这一点, 他就不会冒险签订这样合同。

　　三、注重违约责任条款的设定

　　违约责任条款, 是指在签订合同的双方中, 约定的一方违约时, 应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金, 或者约定违约后损失额的计算方法, 违约方按该计算方法赔偿对方损失。违约责任条款是合同中的一个重要条款, 有了违约责任条款, 一方面, 它可以促使合同义务方按合同履行义务;另一方面, 如果义务方不履行义务发生了纠纷, 可以避免因违约赔偿数额所产生的复杂计算和争议。例如, 在房屋买卖中, 房屋产权证和土地使用权证的过户, 往往约定在房屋交付之后的一定时间内, 由卖方协助买方办理。而在实际生活中, 出卖人往往对房屋的过户并不热心, 尤其是在买受人付清了全部房款的情况下就更是如此。如果在《房屋买卖合同》中约定, 出卖人逾期办理房屋过户手续的, 每逾期一日支付100元违约金, 则一定会督促出卖人尽力去履行义务, 出现了纠纷, 也可以免去损失额有无或者多少的争议。

　　有这样一个《房屋买卖合同》纠纷案例:房屋买受人贾某在某三甲医院附近购买了一套单元房屋, 在合同中约定, 购买该房屋的主要目的是为其母亲邢某来附近医院检查治疗居住用, 如果出卖人不能按时交付房屋, 每逾期一日, 则按三星级旅店标准间的每日费用向买受人支付违约金。后来, 出卖人果然就迟延了28天交付房屋, 贾某手持其母亲邢某在三星级旅店住宿28天的发票10640元 (380元×28日) 要求赔偿, 出卖人开始认为数额过大不愿意赔偿, 在咨询了律师以后, 经过与对方反复协商, 一次性赔偿了9000元, 解决了纠纷。

　　还有就是在“二手房”的买卖中, 时常出现买受人在事后得知自己买到的房屋为“凶宅”的情况。所谓“凶宅”是民间常用来指称发生过非正常死亡事实的房屋, 人们对这种房屋多有忌讳和恐惧。买了这种房屋, 再出手时卖不上价格而且也不好卖。要求退房或者减少价款更是很困难的事情。在目前的司法实践中, 有的法院认为是可以退房或者减少价款的;有的法院则认为, 这样的房屋在事实上不影响房屋的居住和使用, 因而不支持退房和减少价款的请求。为了避免买到“凶宅”, 完全可以在合同上做文章, 例如, 可以在合同中约定这样一个条款:“卖方保证出卖的房屋没有出现过非正常死亡事实, 或者从未出现过死亡人的事实, 或者从未发生过恶性事件等。如果事后买方发现出现过类似事件, 有权单方解除房屋买卖合同或者有权要求卖方支付房屋总价款30%的违约金。”有了这样的约定, 买受人买到“凶宅”的几率就可以大大降低了。

　　电视剧《三个奶爸》中, 有唐爽接手一个蛋糕店继续经营遇到麻烦的例子 (剧中没有交代是承包、租赁亦或是购买, 我们权且作为购买房屋后经营也完全可以) 。唐爽顺利接手这家蛋糕店后, 开始很满意。但经营不长时间, 离该店不远的另一家蛋糕店, 为了打压竞争对手, 经常来唐爽的蛋糕店找麻烦、捣乱甚至破坏, 影响了唐爽蛋糕店的经营。后来才得知, 上一家也是因此才忍痛转让的。如果接手了这样的店铺, 经营岂能好?没有人会愿意接手这样的店铺。古人有“千金买邻”之说, 这是很有道理的。类似唐爽这样由于不知晓经营环境所造成的麻烦, 对于有多年经营经验的人来说也许是可以避免的, 而一个仅仅有法律知识的人恐怕也难以避免。因此, 签订好一份《房屋买卖合同》, 除了明确必要的法律知识和签约技巧外, 还要舍得花时间和力气掌握与房屋用途有关的一些常识, 了解对方当事人的品德和诚信度以及履约能力等情况, 这些都是在签订合同时应当考虑的很重要的因素。