浅谈城市房屋租赁合同范本的写作

　　针对房屋管理，特别是城市房屋租赁的管理，我国各级人大和政府出台了一系列法律和规章。其中《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年公布实施以来，历经了2007年、2009年、2019年三次修正。在国家层面，建设部(住房和城乡建设部)出台了《城市房屋租赁管理办法》和《商品房屋租赁管理办法》。各地根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》，结合各自的实际情况制定并颁布实施了《××市房屋租赁管理办法》，特别是2021年1月1日开始实施的《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)更是对包括租赁合同在内的整个民事法律体系进行系统设计和规定。这些法律法规和政策是我们撰写房屋租赁合同的重要依据，并且《民法典》第七百零七条明确要求：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。”当前各个城市的房屋租赁合同的撰写也经历了一个由分散到统一、由随心所欲到规范完备的过程，即经历由以前各个中介服务机构自行其是到由各个城市的房地产中介行业管理协会制作租赁合同范本加以规范的过程。那么，房屋租赁合同范本的撰写要注意哪些问题呢?或者说现行的合同范本还存在哪些问题呢?

　　一、关于租赁合同撰写的构成要件的选取

　　《民法典》第四百七十条对一般合同条款进行了规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。”该法第七百零四条对租赁合同的内容进行了具体规定：“一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”《城市房屋租赁管理办法》对租赁合同的构成要件撰写则直接体现了《民法典》七百零四条的精神：“租赁合同应当具备以下条款：(一)当事人姓名或者名称及住所;(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;(三)租赁用途;(四)租赁期限;(五)租金及交付方式;(六)房屋修缮责任;(七)转租的约定;(八)变更和解除合同的条件;(九)当事人约定的其它条款。”结合中介服务机构的业务需要，现行的房屋租赁合同范本往往在遵循上述法律法规要求的基础上，加入了第三方(中介服务机构)的费用收取和责任条款等，即增加了“甲方责任”“乙方责任”或者“双方责任”“违约责任”“中介服务费”“经纪责任”等。而对于“房屋修缮责任”则较少涉及，原因是一般租赁情况下，乙方和中介都要求甲方提供的物业为良好状态，没有安全隐患，能够安全舒适地居住或者营业。但实际情况却是不少物业还存在着各种质量问题，比如漏(渗)水、下水道堵塞、墙体开裂等，因此，最好还是在合同中载入“房屋修缮责任”这一要件。

　　二、关于合同相关方基本信息项的设计

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”《城市房屋租赁管理办法》第三条和第四条分别规定：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。”“公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。”由此可见，城市房屋租赁包括住宅租赁和生产经营租赁，而这两种租赁都可以是自然人租赁或者法人租赁。那么，作为格式文本的范本在格式设计时就要考虑出租人和承租人的这两种可能性，在基本信息部分增加法定代表人和营业执照项目，以方便填写和查证。在某些特殊情况下，还存在出租人或承租人不能亲自到现场签订合同，需要委托他人代签的情形，因此，范本基本信息部分还需要增设“委托代理人”的身份信息项。这些信息虽然委托书里有注明，但在合同范本中也应该体现，包括姓名、身份证号码或者护照号码、联系地址等。作为中介服务行业的合同范本，中介公司(经纪方)的基本信息也应有固定的位置，包括公司名称、地址和联系方式等。

　　三、关于租赁标的物及用途、租期、租(押)金及支付方式的描述

　　对于这些要素的描述，笔者认为应该采取纯客观视角，不要用带有价值评判的语气或者文字。比如对租赁物业的位置、面积、产权情况、租期起止时间、租押金数额、支付时限和方式等，只需注明要填写的小区楼栋房号、购房合同或者不动产权证号等，不要使用“保证”“应该”“不应该”“否则”等涉及权责义务的描述用语。在某些城市的合同范本中，很容易看到这样的描述：“甲方同意将坐落于××市××小区×栋××××号房，建筑面积××平方米，在良好状态下租给乙方使用。甲方保证对该房屋拥有合法出租的权利，出租该房屋并没有侵犯第三方的权利，并保证本合同所载有关房屋之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此引致的一切责任。”很显然，这里“保证”的内容、“否则”的后果涉及的是义务和责任。有的合同范本在描述租赁期时这样写：“租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还;如甲方将该房屋继续出租或出售，同等条件下乙方享有优先权。”“租赁期内，乙方若将该房屋转租，必须先得到甲方的书面同意，否则不得擅自转租。”这些内容写在合同租期要素下虽然显得很自然，但其实已经严重偏离主题，导致的结果是要么在权利义务部分出现重复，要么使权利义务部分残缺不全。

　　四、关于租赁合同双方责任的描述

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定……修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务……。”《民法典》第七百零八条到七百三十四条对出租人和承租人的权利义务从租赁物的交付与使用、租赁物的损耗与赔偿、租赁物的维修与费用承担、租赁物的保管改善或增设与赔偿、租赁物的转租、租金的支付、第三人主张权利的处理、特殊情形下合同的解除、租赁物转让出租人的责任和承租人的权利、租赁物部分或全部毁损灭失的处理、续租条件等10多个方面作出了详细规定。但从现有的租赁合同范本来看，几乎没有这么全面规范的，往往都写得非常简单。比如有范本这么规定双方责任(以下称“范本1”):

　　1. 甲方应按合同规定的日期交房给乙方使用，并保证附件或所载房屋设施完好无损。

　　2. 使用房屋时，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途，不得存储违禁、易燃、易爆物品，不得从事非法活动。

　　3. 乙方须爱护房屋及室内设施，如有损坏应负责恢复原状或按价赔偿。

　　4. 乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费等超过壹个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须无条件立即迁出且须承担违约所造成的全部责任，并负责赔偿甲方的经济损失。

　　这个范本采用的是总述的写法，对甲方交付租赁物的质量和日期仅作了笼统的规定，对乙方也仅仅是从对租赁物的使用、爱护和租金支付三个方面的责任作了简单描述。这种写法虽然简单省事，但潜在的纠纷就很难避免了，比如第3条要求“乙方须爱护房屋及室内设施，如有损坏应负责恢复原状或按价赔偿”，这样写没有区分自然损坏和人为损坏的责任。相比之下另外一个范本(以下称“范本2”)就采取分述的写法，这样就避免了顾此失彼的情况,考虑更加周全。

　　在租赁期内,甲方承担下列责任：

　　1.甲方负责对房屋定期进行安全检查,承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，如因甲方维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿。

　　2.租赁期间转让该房屋时，须提前壹个月书面通知乙方，由甲乙双方协商解决，若未能协商达成一致的，按国家相关法律规定执行。

　　3.甲方负责结清租赁期前该物业之管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费等一切杂费。

　　在租赁期内,乙方承担下列责任：

　　1.依时交纳租金及每月的管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费等杂费。

　　2.乙方使用物业时，未经甲方书面同意，不得擅自改变物业结构、原装修和用途，不得储存任何违禁品、易燃品、爆炸品等物。同时必须严格遵守中华人民共和国法律和当地的有关规定，不得将物业用于违法活动。

　　3.乙方应爱护和正常使用物业及附带家具、设备，发现物业及其家具、设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检査和维修。因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿;乙方使用物业不当或者人为造成物业损坏的，应负责修复或赔偿。

　　4.乙方未经甲方书面同意，不得擅自将该物业转租、分租给他人使用或调换使用。否则，甲方有权单方解除本合同，保证金不予退还，由此造成的一切损失由乙方负责赔偿。

　　虽然范本2相较于范本1显得清晰全面，但笔者还是认为，既然是行业协会制作的范本，最好按照《民法典》的规定进行完善，为不同的租赁业务提供一个全面的范本，方便各种不同情况的租赁业务进行个性化选择，这是行业范本应该具备的功能。

　　五、关于违约责任的描述

　　违约责任，是针对双方的责任条款而言的。写好了前述责任条款，后面的违约责任就应该针对甲乙双方的责任进行一对一的规定，这也是约定违约责任的要求。但实践中某些合同范本的违约责任和甲乙双方的责任各说各话，甚至在约定责任的时候就把违约责任写了，而在违约责任的约定条款中找不到违约的相关规定。上述案例中就存在着一些写作问题。

　　范本1中关于“双方责任”的第1、第2项的描述是就责任说责任，但后面的违约责任条款没有对此进行针对性约定，其写作问题是内容缺失。假如甲方没有“保证附件或所载房屋设施完好无损”，而乙方“擅自改变了房屋的结构和用途”或者存储了“违禁、易燃、易爆物品”“从事非法活动”，这种情况下怎么办?这些问题的处理路径是各不相同的：房屋附件和设施有损坏，业主和租户可以私下约定，房屋结构改变影响整栋楼的安全按照相关物业管理办法处理，存储违禁物品和从事非法活动由公安部门管辖。由此可见，作为范本的制作者应该依法明确违约责任。而第3、第4项的写作问题在于逻辑不对。其中“3.……如有损坏应负责恢复原状或按价赔偿。4.……如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费等超过壹个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须无条件立即迁出且须承担违约所造成的全部责任，并负责赔偿甲方的经济损失。”很明显，这些描述涉及的都是违约责任或者违约后果。范本2的甲方责任和乙方责任中也有这样的描述：“如因甲方维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的,应负责赔偿。”“因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿;乙方使用物业不当或者人为造成物业损坏的，应负责修复或赔偿。”“否则，甲方有权单方解除本合同，保证金不予退还，由此造成的一切损失由乙方负责赔偿。”这些都不属于“责任约定”，而属于“违约责任约定”。

　　事实上，我们在进行商务谈判时是讲究谈判艺术的，先谈合作，谈共赢，然后谈合作中各自的责任义务，最后才谈违约了怎么办的问题。所以，我们在撰写房屋租赁合同范本时也应遵循这样的原则，不要让当事人拿起合同一看，从头到尾都充斥着违约的惩罚性条款，这是不利于双方合作的。