房屋买卖合同写作应当注意的几个问题——以房屋买受人为视角

　　房屋买卖,无论是开发商手中“一手房”的买卖还是住户手中“二手房”的买卖,几乎无一例外要签订一份《房屋买卖合同》。按理说,买卖双方的当事人对如此重大的法律行为,都是要经过认真考虑的,对《房屋买卖合同》的内容和条款的设定也要认真思考和推敲。但是作为房屋买受人的一方,或者是由于对所购买房屋的信息了解不够、或者是由于法律知识上的欠缺、或者是因为合同签订技巧的缺失或知之甚少等,在签订合同时一般总是处于弱势一方。一旦出现纠纷,吃亏的往往是房屋的买受方。

　　签订好一份比较周全、可以有效避免纠纷或者即使发生纠纷也不至于吃亏的《房屋买卖合同》绝非易事,即使是一名入行两三年的律师也不太容易做到或做好。笔者在多年的律师执业工作中曾代理他人签订过数以百计的合同,但每当接受委托代理签订《房屋买卖合同》时还总是如履薄冰,唯恐出现大的瑕疵,损害了委托人的利益,在撰写过程中总要反复比较和斟酌,不少条款都是数易其稿。笔者也参与过一些《房屋买卖合同》的纠纷诉讼,当然更耳闻目睹过一些《房屋买卖合同》的纠纷,对如何写好一份《房屋买卖合同》也有一些思考。笔者在这里仅从房屋买受人的视角,就《房屋买卖合同》中经常遇到的三个问题谈几点体会和意见,供房屋买受人在订立《房屋买卖合同》时作为借鉴和参考。

　　一、将房屋出卖人宣传的或者口头承诺的内容写进合同条款

　　在《房屋买卖合同》订立之前,双方当事人都有一个或长或短的互相了解和协商的过程,在这个过程中,出卖人或者通过广告(如开发商“一手房”的买卖)或者通过口头承诺(如原住户“二手房”的买卖)往往把房屋说得使买受人很满意。例如,广告中说我这个小区有多大面积的草坪和绿地,房屋建成交付两年后会有超市和小学陆续建成,等等;口头承诺说我这个小区非常安全,邻里团结互助,物业服务周到,我入住五年来从没有发生过盗窃案件,我这个房屋的供暖特别好,温度都在25度以上,冬日三九天在房间内穿单衣都行,供水、电视信号也比其他小区要好,等等。房屋的买受人也多是在相信了这些宣传或者口头承诺后才决定签订《房屋买卖合同》的。但是,在由房屋出卖方提供或者草拟的《房屋买卖合同》中一般并不将这些宣传或者口头承诺的内容写进合同条款。一旦房屋交付后,房屋买受人发现该房屋并不像当初所宣传或者口头承诺的那般好,甚至不远处还出现了垃圾处理厂或者加油站等影响房屋使用和价值的建筑。当买受人去找房屋出卖人讨说法时,出卖人往往就理直气壮地拿出《房屋买卖合同》,声称自己的行为完全符合《房屋买卖合同》的约定,房屋买受人的要求反倒会被人认为是过分了。

　　虽然实践中也确实有以广告或口头承诺的内容作为依据打赢了官司的案例,但更多的还是打不赢的。即使打赢了,也要花费许多时间、精力和财力。如果事先就能将这些广告或者口头承诺内容写到《房屋买卖合同》条款中去,房屋出卖人宣传或者口头承诺的内容自然就成为合同的条款,成为房屋出卖人应当履行的义务了。如果房屋出卖人不同意将其宣传或者口头承诺的内容写到合同里去,买受人完全有理由认为他的这个宣传或者口头承诺是不存在的,是不准备兑现或者不能兑现的,这时,作为买受人就会考虑还要不要签这个合同或者要不要以这样的条件签订这个合同了。

　　二、注意《房屋买卖合同》的目的条款

　　一般来说,买受人购买房屋通常有两大类目的:居住或者作为营业性使用。居住用房屋是买受人买来居住用的,营业用房屋是买来作为经营使用的,这是当事人在订立《房屋买卖合同》时都知晓的,一般也并不写进合同条款,因为大家都心知肚明,所以就无须写进合同条款中。但是,有些房屋买受人一方买来是有特殊居住用途的,例如,买受人购买房屋是为了孩子能在该房屋所在地学区上学,该房屋即所谓的“学区房”。而如果原房主的户口不迁出的话,尽管买受人已经成为了该房屋的所有权人,买受人的户口仍然迁不进来,买受人的孩子也仍然不能进到该学区上学。因为在《房屋买卖合同》中既没有约定出卖人迁出户口的时间,也没有约定房屋买受人购买该房屋的特殊目的,那么,买受人花高价购买房屋使孩子入学该学区的目的恐怕就要落空了,而且也没有合同依据退掉房屋,还不得不买。

　　如果在《房屋买卖合同》中写进买受人购买房屋是为了孩子在该房屋所在学区上学的目的条款,也一并写上出卖人迁出户口的时间,出卖人届时没有迁出户口则构成违约,因此造成买受人的孩子不能按时到该房屋所在地的学校上学,那么,根据《合同法》第94条关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的属于合同法定解除的情形之一的规定,买受人就有权利单方要求解除合同并要求赔偿损失。这样,房屋出卖人在订立《房屋买卖合同》时就会估摸一下自己的履约能力,提高责任感,如果认为自己做不到这一点,他就不大敢冒险订立这样一个合同。

　　三、注重违约责任条款的设定

　　违约责任条款,是指当事人在合同中约定的一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,或者约定违约后损失额的计算方法,违约方按该计算方法赔偿对方损失的条款。违约责任条款是合同中的一个重要条款,有了违约责任条款,一方面它可以起到促使合同义务方按合同履行义务;另一方面,如果义务方不履行义务发生了纠纷,可以免去因就违约赔偿数额而产生的复杂计算和争议。例如,在房屋买卖中,房屋产权证和土地使用权证的过户往往约定是在房屋交付之后一定时间内由卖方协助买方办理。而在实际生活中,出卖人往往对房屋的过户并不热心,尤其是在买受人付清了全部房款的情况下更是如此。如果在《房屋买卖合同》中约定,出卖人逾期办理房屋过户手续的,每逾期一日支付100元违约金,则一定会督促出卖人尽力去履行义务,如果出现了纠纷,也可以免去损失额有无或者多少的争议。

　　笔者听一位律师同行讲过这样一个《房屋买卖合同》纠纷案例:房屋买受人贾某在某三甲医院附近购买了一套单元房屋,其中在合同中约定,购买该房屋的主要目的是为其母亲邢某来附近医院检查治疗居住用,如果出卖人不能按时交付房屋,则每逾期一日按三星级旅店标准间的费用向买受人支付违约金。后来,出卖人果然就迟延了28天交付房屋,贾某手持其母亲邢某在三星级旅店住宿28天的发票(380元×28日=10640元)要求赔偿时,出卖人开始认为过高不愿意赔偿,在咨询了律师以后,经过与对方反复协商,一次性赔偿了9000元,解决了纠纷。

　　还有就是在“二手房”的买卖中,有时会出现买受人在事后得知自己买到的房屋为“凶宅”的情况。所谓“凶宅”,是民间常用来指称发生过非正常死亡事实的房屋。人们对这种房屋多有忌讳和恐惧,再出手时自然卖不上价格且也不好卖,要求退房或者减少价款是很困难的事情。在目前的司法实践中,有的法院认为是可以退房或者减少价款的;有的法院则认为,这样的房屋在事实上不影响房屋的居住和使用,因而不支持退房和减少价款的请求。为了避免买到“凶宅”,完全可以在合同上做文章,例如,可以在合同中约定这样一个条款:“卖方保证出卖的房屋没有出现过非正常死亡事实,或者从未出现过死亡人的事实或者发生过恶性事件等。如果事后买方发现出现过类似事件,有权单方解除房屋买卖合同或者有权要求卖方支付房屋总价款30%的违约金。”有这样一条约定,买受人买到“凶宅”的几率就可以大大降低了。

　　行文至此,笔者想起了在电视剧《三个奶爸》中唐爽从上家经营者接手过来一个蛋糕店继续经营遇到麻烦的例子(剧中没有交代是承包、租赁亦或是购买,我们权且作为购买房屋后经营也完全可以),唐爽顺利接手这家蛋糕店后,开始很满意,由于唐爽很努力经营,技术也不错,开始经营的也比较好。但就在距离该蛋糕店不远的另一家蛋糕店,为了打压竞争对手,经常来唐爽的蛋糕店找麻烦、捣乱甚至破坏,这使得唐爽难以经营好,上一家也是因此才忍痛转让到唐爽手中的。如果接受了这样的店铺,岂能经营好啊?没有人会愿意接手这样的店铺啊!所以古人有“千金买邻”之说,这是很有道理的。类似唐爽这样由于不知晓经营环境造成的悲剧,如果有多年经营经验的人来做的话是可以避免的,而一个仅仅有法律知识的人恐怕也难以避免。因此,签订好一份《房屋买卖合同》,除了掌握必要的法律知识和技巧外,还需要有房屋用途方面的经验,还要舍得花时间和力气掌握与房屋用途有关的一些问题,还有就是正确认识对方当事人的品德及诚信情况以及履约能力等情况,这些都是在签订合同时应当考虑的很重要因素。但这已经超出了笔者的经验和知识范围,此不赘述。